SAMMANSLAGNING AV UTRYMMEN I BOSTADSRÄTTSFÖRENING ÄR TROLIGEN INTE EN SKATTEPLIKTIG TRANSAKTION

Den minnesgode erinrar sig kanske det rabalder som utbröt för nåra år sedan när Skatteverket hotade med beskattning som vid försäljning och nyförvärv, när bostadsrättshavare ville göra justeringar av sina lägenheter.
Två fall har nu prövats av Högsta Förvaltningsdomstolen (HFD)
I det ena fallet var det fråga om en förening som hyrde ut garageplatser till bostadsrättsägarna. Garageplatserna skulle nu upplåtas med bostadsrätt och införlivas med medlemmarnas respektive bostadsrätter. För att förvissa sig om beskattningskonsekvenserna ansökte en medlem om förhandsbesked hos Skatterättsnämnden och frågade om  förändringen av villkoren för upplåtelsen av bostadsrätten skulle innebära att bostadsrätten skulle anses avyttrad och att han därmed skulle kapitalvinstbeskattas. Såväl sökanden som Skatteverket ansåg att den transaktion som blir följden av upplåtelseavtalet skulle innebära en avyttring av sökandens bostadsrätt som skulle kapitalvinstbeskattas. Skatterättsnämnden ansåg dock inte att de aktuella formförändringarna utgjorde skatterättslig avyttring. Sökanden överklagade förhandsbeskedet till HFD och yrkade att den planerade sammanläggningen skulle utgöra en sådan avyttring av bostadsrätten som föranleder kapitalvinstbeskattning. Skatteverket ansåg att överklagandet skulle bifallas. HFD ansåg dock inte att bostadsrätten skulle anses avyttrad. HFD lade dock till att frågan om ett ingående av avtalet kunde medföra andra skattekonsekvenser för sökanden omfattas - som Skatterättsnämnden framhöll - inte av förhandsbeskedet.
Skatteverket skriver numera på sin hemsida att enligt Skatterättsnämnden innebär ett avtal om sammanläggning av två bostadsrätter endast en formförändring av innehavet och föranleder därför ingen kapitalvinstbeskattning. Skatteverket delar den bedömningen och har därför inte överklagat förhandsbeskedet. Den sökande har dock överklagat till Högsta förvaltningsdomstolen.

I det andra fallet ville en bostadsrättshavare ansluta ett vindsförråd, som hon redan disponerade, till sin bostadsrätt. Varken sökanden eller Skatteverket ansåg att förändringen var en sådan väsentlig förändring som kunde ses som en avyttring. Skatterättsnämnden ansåg att transaktionen skulle ses som en sammanläggning som inte utgör en avyttring som föranleder kapitalvinstbeskattning.
Förhandsbeskedet överklagades av Skatteverket till HFD och yrkade att förhandsbeskedet skulle fastställas.
Omständigheterna ansågs emellertid felaktigt beskrivna, varför HFD ansåg att förhandsbesked inte hade bort meddelas och undanröjde förhandsbeskedet.

BESKATTNING AV BOSTADSRÄTTSANDELAR

Tidningarna skriver just nu mycket om att Skatteverket har skrämt upp alla bostadsrättsandelshavare med skatteanspråk vid förändringar i bostadsrättsavtalet. Skatteverkets rättsanalys redovisas på dess hemsida. Argumentationen synes i princip invändningsfri, men om lagstiftaren haft fantasi nog skulle han nog åtminstone i ett förarbetsuttalande antytt att reglerna inte avsåg förändringar inom en och samma förening eller annan lämplig begränsning. Privatekonomiskt och bostadspolitiskt är tillämpningen en katastrof och statsfinansiellt en struntfråga.

En bostadsrättsandel är förvisso ett slags värdepapper som kan överlåtas, men den representerar framför allt medlemskapet i en förening och den därmed hörande rätten att bebo en av föreningens lägenheter. Den praxis som Skatteverket stöder sig på är en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen från 2003. Målet är ett s.k. notismål, RÅ 2003 not. 107. Fallet gällde omvandling av villkoren i ett optionsavtal. Ett optionsavtal är i princip ett avtal om vadslagning om värdeutvecklingen på någonting inom viss tid. Någon annan substans innehåller inte ett optionsavtal. Varje förändring i avtalet har därför samma innebörd som avslut av ett gammalt och ingående av ett nytt avtal. Till skillnad mot ett optionsavtal är en bostadsrättsandel förenat med betydande materiella värden vid sidan av rätten till medlemskap, nämligen tillgång till bostadsutrymme. Rätten till bostadsutrymme är i själva verket huvudsaken, och den rättsliga konstruktionen med en andel i en förening som äger huset är bara ett sätt att formalisera denna rätt. Medan varje ändring av optionsavtalet fundamentalt ändrar förutsättningarna för relationerna mellan parterna, är byten av bostadsytor eller tillägg av parkeringsytor m.m. närmast praktiska förändringar av den rätt som bostadsrättsandelen representerar.

Skatteverket åberopar ytterligare tre rättsfall (RÅ 1997 ref. 81, RÅ 2000 ref. 44, och RÅ 2005 ref.76) till stöd för sitt ställningstagande. Fallen avser omvandling av aktier som innebär att de ges rätt till ökad eller minskad utdelning.

Skatteverket kan ha rätt i sin uppfattning, men det kan bara slås fast genom en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen. Det som förekommer i bostadsrättsföreningarna kan dock knappast ses som ett sådant missbruk av bostadsrättsinstitutet att det är viktigt att Skatteverket i oträngt mål ser till att (möjligen) gällande lag efterlevs. Förr eller senare (när försäljning sker) kommer skattskyldigheten att infinna sig, men då har bostadsrättshavaren också fått pengar att betala skatten med. Skatteverket har betydligt viktigare uppgifter. Det är närmast en form av juristeri att vilja driva en jämförelse med optionsavtal. Under mellantiden kommer hundratals eller kanske tusentals bostadsrättsägare att sväva i ovisshet om huruvida en avsevärd skattebörda hotar dem.

Varför kan inte Skatteverket nöja sig med att iakttaga vad som sker på marknaden och meddela finansdepartementet, så att frågan prövas politiskt? Jag tror att de flesta riksdagsledamöter av alla kulörer är beredda att - om så vore nödvändigt - förtydliga lagstiftningen, så att justeringar och tillägg av ytor i en bostadsrättsfastighet inte ska utlösa beskattning. Vem tjänar på det i dessa tider när alla skriker efter nya bostadsutrymmen?

Peter Melz och Roger Persson Österman, professorer i finansrätt vid Stockholms universitet, kritiserar Skatteverkets agerande i SvD i en artikel den 24 februari.

Fortsättning följer.

PROGRESSIVA AVSKRIVNINGAR

Avskrivningar i bostadsrättsföreningar

Bokföringsnämnden (BFN) har den 28 april tagit upp frågan om progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar.

BFN skriver (diplomatiskt)

Det har framkommit att BFN:s vägledningar har tillämpats på annat sätt än avsett i fråga om avskrivning av byggnader i bostadsrättsföreningar. Mot bakgrund av detta och de regelverk bostadsrättsföreningar omfattas av har nämnden beslutat att förtydliga K2-regelverken. Det klargörs att progressiv avskrivning av byggnader inte är en tillämplig avskrivningsmetod.

BFN:s ambition är att nämndens regler inte ska ändras alltför ofta och att en utvärdering ska göras inom de närmaste åren. Dagens beslut innebär ett klargörande som har en sådan principiell betydelse att det inte är önskvärt att vänta till dess att den planerade utvärderingen äger rum.

Det är häpnadsväckande att byggnads-/fastighetsbranschen lyckats etablera en redovisningsnorm med inriktning på privatpersoners i särklass största ekonomiska engagemang och mest basala behov som är så vilseledande. Hur många hundratusen bostadsrättsägare har inte bibragts felaktig uppfattning om värdet av sina bostadsrätter och framtida åtaganden för deras underhåll?

Än mer anmärkningsvärt är att revisionsbranschen inte förmått att stå emot utvecklingen av denna redovisningsnorm.


Och nu (6 maj) meddelar SvD att Riksbyggens finanschef får avsked för att RB tillämpat metoden.

BOSTADSBESKATTNINGSKOMMITTÉNS BETÄNKANDE

Bostadsbeskattningskommittén överlämnade den 13 januari 2014 betänkandet  Vissa bostadsbeskattningsfrågor (SOU 2014:1) till regeringen.
Kommitténs uppdrag har bestått av fem delar. Den första delen avser beskattningen av hyresbostäder, den andra beskattningen av delägare i oäkta bostadsföretag och den tredje beskattningen av kooperativa hyresrättsföreningar. Den fjärde delen avser reglerna om skattereduktion för ROT-arbete och den femte delen skattereglerna för privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden.
För att förbättra den skattemässiga ställningen för hyresrätter föreslår kommittén att den kommunala fastighetsavgiften för hyresrätter avskaffas, om hyresrätten upplåts för bostadsändamål inom ramen för en näringsverksamhet. Privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden omfattas inte av förslaget.
De s.k. lättnadsreglerna gäller för medlemmar i oäkta bostadsrättsföreningar, dvs. föreningar med en stor andel inkomster från annat än medlemmarnas boende. Kommittén föreslår att lättnadsreglerna inte förlängs när de löper ut 2015. Detta innebär att medlemmarna ska ta upp all utdelning och kapitalvinst på bostaden till beskattning, men att skattesatsen sänks från dagens 30 procent till 25 procent. Kommittén föreslår även att den kommunala fastighetsavgiften avskaffas för bostäder i oäkta bostadsrättsföreningar.
Kommittén föreslår att kooperativa hyresrättsföreningar som hyr de lägenheter som hyrs ut till medlemmarna ska beskattas på samma sätt som föreningar som äger de lägenheter som hyrs ut till medlemmarna. Detta innebär att förstnämnda föreningar inte ska beskattas för hyresrelaterade inkomster.
Kommittén föreslår att förslagen finansieras genom att taket för ROT- och RUT-avdrag sänks från 50 000 till 34 000 kronor per år.

SvD